Методы расчета ставки дисконтирования.
Пробки      0 баллов
Обмен валют $65,60  €71,64


Методы расчета ставки дисконтирования.

Различают методы расчета ставки дисконтирования (IRR):

1.Метод выделения или рыночной экстракции. Выполняют подбор не менее 3-х аналогов оцениваемого объекта с известными ценами приобретения \ продажи, годовым доходом. Рассчитывают  IRR по каждому аналогу. Ставка дисконтирования по оцениваемому объекту определяется как средняя по аналогам. Формула расчета ставки дисконтирования методом кумулятивного построения:

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + страновый риск +премия за степень ликвидности+ Риск + Инвестиционный менеджмент(0..5%);

Безрисковая ставка подтверждена доходностью актива, вероятность потери средств минимальна, вложения в актив доступна инвесторам. Cтрановой риск оценивают зарубежные рейтинговые агентства. Премия за риск показывает вероятность недополучения на основании  анализа рынка и надежности арендатора.

Стоимость реверсии - остаточная стоимость объекта в конце прогнозного периода (доход от продажи). Рассчитывают стоимость реверсии методами капитализации дохода, ликвидационной стоимости, затратным подходом.

2.Метод капитализации дохода используется при стабильных доходах, для оценки крупных объектов со многими арендаторами. При использовании метода капитализации рассчитывают ЧОД, Кк – коэффициент капитализации и в конечном итоге рыночную стоимость недвижимости = ЧОД\Кк. Коэффициента капитализации рассчитывают методами возмещения затрат, разделения составляющих, связанных инвестиций, рыночной экстракции.  По методу возмещения затрат Кк рассчитывается:

Кк = ставка дохода на инвестиции +- * норма возврата капитала (НВК);

Нормы возврата капитала рассчитывают по методам метод Ринга, Инвуда, Хоскольда:

  • По методу Ринга НВК = 100% / оставшийся срок службы объекта;
  • Метод Инвуда предусматривает аннуитетный возврат капитала;
  • Метод Хоскольда возврат капитала происходит по безрисковой ставке.

По методу разделения составляющих коэффициент капитализации – средняя величина коэффициентов капитализации компонент объекта.

3.Метод связанных инвестиций используется при покупке объекта за счет собственных средств. Коэффициент капитализации = ставка доходности на собственные средства *долю собственного капитала + ставка заемного капитала* доля заемного капитала.

4.Страховой метод используют для расчета коэффициента капитализации, когда применяют заемный капитал. Кк = коэффициент ипотечной задолженности* ипотечную постоянную* коэффициент (покрытие долга).

В методе рыночной экстракции не предусматривается включение в Кк надбавки за возмещение и при поступлении равных доходов. Ипотечно - инвестиционный анализ – модель доходного подхода.



Похожие записи:

Сбербанк понизил ставки по рублевым вкладам

Сбербанк с 20 мая снизил ставки по вкладам в рублях для физических лиц на 0,25-0,75 процентного пункта. Об этом заявил первый зампред правления банка Максим Полетаев, передает ТАСС. Ранее сообщалос.........

В разделе: [Новости]
Пивовары попросили правительство заморозить ставки акциза

Производители пива обратились к правительству с просьбой не повышать в 2016 году ставки акциза. Предложение встретило поддержку у Минэкономики и Федеральной антимонопольной службы (ФАС). Об этом......

В разделе: [Новости]
Проценты по рублевым вкладам пошли в рост

Повышение банковских ставок......

В разделе: [Бизнес и финансы]
Нацбанк Украины понизил ставку на 5 процентных пунктов

Национальный банк Украины принял решение снизить учетную ставку с 27 до 22 процентов. Об этом сообщает «Корреспондент» со ссылкой на пресс-службу НБУ. Регулятор отмечает, что постепенный отход от......

В разделе: [Новости]

Комментарии

Нет комментариев. Ваш будет первым!